In heel wat appartementsgebouwen bestaat een raad van mede-eigendom. Wat zijn je taken als je daar deel van uitmaakt? Loop je ook risico's?
In Brussel krijg je de hoogste woonbonus
Sinds 2014 zijn de drie gewesten bevoegd voor de fiscale voordelen van een hypothecair woonkrediet. Hoe groot is de woonbonus in de drie gewesten? De woonbonus bestaat reeds een tiental jaren en kent serieuze voordelen toe aan iemand die leent om een woning te (ver)bouwen of te kopen, ten minste als er voldaan is aan een aantal voorwaarden. Zo moet de lening gewaarborgd zijn door een effectieve hypothecaire inschrijving, moet de lening een looptijd hebben van ten minste 10 jaar en dienen om de enige en eigen woning te verwerven of te behouden. Het moet dus gaan om een woning die je zelf bewoont en die bovendien je enige woning is.
Zo kun je reageren als je huurder de tuin niet onderhoudt
Bron: MoneyTalk.be : http://goo.gl/i1ur7S
Je huurder moet de tuin van de woning die je aan hem verhuurt onderhouden. Hij moet het gras maaien, onkruid wieden en bomen en planten snoeien. Hoe vermijd je discussies en wat kun je doen als je huurder zich niet aan deze verplichting houdt?
Je huurder moet de tuin van je huurhuis onderhouden. Hij moet dat doen als een goed huisvader. Je kan van hem op zijn minst verwachten dat de tuin ‘proper’ is.
Voorkom discussies
Om discussies te vermijden kan je in het huurcontract de verplichting van je huurder ‘verduidelijken’. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat de haag één keer per jaar moet worden gesnoeid, het gras in de maanden dat het groeit wekelijks moet worden gemaaid, …
Maan je huurder aan
Houdt je huurder zich niet aan deze verplichting, vraag hem dan alsnog het nodige te doen. Helpt dat niet stuur dan een aangetekende ingebrekestelling. Maan hem aan de tuin alsnog in orde te brengen en geef hem daarvoor een (realistische) termijn. Je kan meteen ook voorbehoud maken om een schadevergoeding te vragen voor de schade die je riskeert te lijden.
Zelf de tuin in orde brengen doe je maar beter niet, tenzij je daarvoor de toestemming van je huurder hebt. Je kan dan trouwens je kosten en uren niet in rekening brengen, tenzij je huurder zich ertoe zou verbinden om ze te betalen.
Stap naar de rechtbank
Helpt ook dat niet dan kan je de zaak voorleggen aan de vrederechter. Je kan in eerste instantie je huurder oproepen in verzoening. Blijkt dat een maat voor niets dan kan je een echte procedure starten. Hierin kan je vragen dat je huurder wordt verplicht de tuin te onderhouden. In extreme gevallen kan je de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.
Guy Vanhengel wil woonbonus in Brussel afschaffen
Brussels minister van Financiën Guy Vanhengel (Open VLD) wil de woonbonus in het Brussels Gewest afschaffen. In ruil zouden dan wel de registratierechten fors dalen. Het voorstel, dat in de Tijd en L'Echo staat, is één van de voorstellen die Guy Vanhengel lanceert in het kader van de geplande fiscale hervorming die er vanaf 2017 moet komen. De voorstellen moeten nog wel worden afgetoetst binnen de Brusselse regering.
Professionele syndicus: een knelpuntberoep?
De vraag naar syndici is groter dan ooit. Dat is niet zo verwonderlijk, aangezien de appartementenbusiness ook in ons land volop boomt. Wooncomplexen die meer dan twintig appartementen omvatten, schieten als paddenstoelen uit de grond. En zulke appartementsgebouwen moeten volgens de wet beheerd worden door een professionele syndicus. Toch voelen maar weinig vastgoedprofessionals zich geroepen om syndicus te worden. Waarom eigenlijk?
‘Belg kan 33.000 euro meer lenen voor een woning dan twee jaar geleden’
Bron: Trends
De hypotheekrente is de voorbije twee jaar in verhouding meer gedaald dan de woningprijzen gestegen zijn, blijkt uit een leningonderzoek van Immotheker, gespecialiseerd in onafhankelijk woonkredietadvies en vermogensopbouw.
Immotheker deed een analyse van 300.000 simulaties die kredietnemers de afgelopen twee jaar op de website van Immotheker maakten, en vergeleek de eerste helft van 2015 met 2013, toegepitst op woonkredieten met een looptijd van 25 jaar, de meest gekozen looptijd.
In twee jaar tijd is een woning in België gemiddeld 10.000 euro duurder geworden, van 240.000 euro voor een instapklare woning in 2013 naar 250.000 euro in 2015. Over diezelfde periode zijn de rentevoeten gedaald van 3,9 procent naar 2,57 procent (leningen op 25 jaar).
Met een maandlast (1.120 euro) van een doorsnee gezin kan de Belg op 25 jaar vandaag 33.000 euro méér ontlenen. Dat betekent 249.000 euro tegenover 216.000 euro twee jaar geleden, blijkt uit de berekening van Immotheker.
“Hierdoor hebben kopers een ruimere keuze binnen het woningaanbod. Zo kan een doorsnee gezin met zijn inkomen (3.200 euro/maand en 50.000 euro eigen middelen) vandaag 54 prodent van het beschikbare woningaanbod kopen, tegenover 44 procent 2 jaar geleden”, aldus Immotheker.
http://trends.knack.be/economie/immo/belg-kan-33-000-euro-meer-lenen-voor-een-woning-dan-twee-jaar-geleden/article-normal-596977.html
Wet op de mede-eigendom is aan evaluatie toe
Bron: CIBweb.be
In het weekblad Humo gaven Marc Coucke en Bart Versluys onlangs beiden nog eens hun visie op onder meer de toekomst van het vastgoed aan de kust. Tevens herhaalden ze hun pleidooi om de wet op de mede-eigendom te wijzigen en de Algemene Vergadering van de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid te geven om met een meerderheid van 80% te beslissen over de sloop van het appartementsgebouw. Het interview ging, ondanks de vakantieperiode, niet onopgemerkt voorbij. Meerdere kranten gingen in op de problematiek en verzamelden reacties.
Sinds Marc Coucke geïnvesteerd heeft in het bouwbedrijf-projectontwikkelaar Versluys uit Oostende pleit het duo Coucke-Versluys voor een aanpassing van de wet op de mede-eigendom om de Algemene Vergadering toe te laten te beslissen over de sloop van het appartementsgebouw. Verder pleiten zij ervoor om dit te doen met een meerderheid van 80%.
De problematiek van een vereniging van mede-eigenaars waarbinnen op één of twee mede-eigenaars na iedereen akkoord is om zijn appartement aan een bouwpromotor te verkopen of tot een ruil te komen is niet nieuw.
De beweegreden van de dwarsliggende eigenaar is soms dat hij echt niet wil verhuizen en gehecht is aan het appartement waar hij reeds zo lang woont. Dikwijls is de reden ook dat de betrokken eigenaar weet dat hij de sloop- en bouwplannen kan tegenhouden en zo zijn financiële eisen kan opdrijven. Maar zelfs indien de betrokkene voor een goede prijs kan verkopen, dan nog stelt zich soms het grote probleem dat hij met de ontvangen prijs geen ander appartement naar wens kan kopen.
Finaal komt het altijd neer op een onderhandeling tussen een eigenaar en een bouwpromotor, waarin de vereniging van mede-eigenaars en de Algemene Vergadering in principe niet tussenkomen. Deze situatie is nog het best te vergelijken met een bouwpromotor die tien aanpalende huizen heeft gekocht om deze te slopen en een appartementsgebouw op te richten. Maar pech, want midden in de rij is er nog een elfde huis dat de eigenaar onder geen beding wil verkopen. Hierdoor is de oprichting van het appartementsgebouw niet echt mogelijk, of toch een pak moeilijker.
Binnen CIB Vlaanderen wordt deze problematiek reeds langer besproken omdat veel projectontwikkelaars een oplossing nastreven voor de patstelling waarbij zij eigenaar zijn van een groot aantal kavels, maar geconfronteerd worden met een onwillige eigenaar die blijft weigeren zijn kavel te verkopen of ruilen. De vraag is dan of de onwillige eigenaar tot medewerking kan worden gedwongen.
Bij de opeenvolgende wijzigingen van de wet op de mede-eigendom werd deze problematiek niet meegenomen omdat de vereniging van mede-eigenaars belast is met het beheer van de gemeenschappelijke delen. De verkoop of ruil van een kavel valt buiten het doel van de rechtspersoon vereniging van mede-eigenaars.
En wat met onderhoud en renovatie?
Het duo Coucke-Versluys pleit er ook voor dat de vereniging van mede-eigenaars met een meerderheid van 80% zou kunnen beslissen over onderhouds- en renovatiewerken. Het is helemaal niet duidelijk waarom zij daarvoor pleiten want onderhouds- en renovatiewerken worden vandaag reeds beslist met een meerderheid van 75%.
Bovendien worden sinds de wetswijziging van 2010 de onthoudingen niet meer meegeteld, zodat de 75% meerderheid veel makkelijker gehaald wordt dan vroeger. En indien noodzakelijke onderhoudswerken niet goedgekeurd geraken kan elke mede-eigenaar zich nog steeds wenden tot de vrederechter om de beslissing tot niet uitvoering te vernietigen of te wijzigen. De mede-eigenaars die zich tot de vrederechter wenden moeten over een sterk dossier beschikken, maar een wetswijziging dringt zich hier niet onmiddellijk op.
Het is in elk geval erg verwarrend dat minstens de indruk wordt gewekt dat een wetswijziging nodig is om beslissingen te kunnen nemen over noodzakelijk onderhoud en zelfs grondige renovatie.
De echte knelpunten
Op het vlak van renovatie en vernieuwing van appartementsgebouwen spelen wel enkele andere knelpunten die zeker onze aandacht verdienen.
Zo is het correct dat de Algemene Vergadering enkel bevoegd is om te beslissen over onderhoud en niet bevoegd is om te beslissen over sloop. Wat betreft de beslissing tot afbraak van een onroerend goed (al dan niet gevolgd door een heropbouw) voorzag de wetgever niet in een specifieke regeling. En dat is een zeer grote lacune in de huidige regelgeving. De wetgever heeft hier de delicate taak om een regeling uit te werken die een optimale belangenafweging realiseert tussen het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaar en het legitieme belang van de gemeenschap om een economisch optimale beslissing te nemen over het voortbestaan van een oud, aftands gebouw.
Een tweede knelpunt waarmee de vereniging van mede-eigenaars wordt geconfronteerd, is de nood aan uitvoering van grote werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Enerzijds omwille van de ouderdom van vele appartementsgebouwen. Anderzijds omdat ook de wetgever niet stilzit. De wetgeving ter verbetering van de woningkwaliteit, veiligheid en energiezuinigheid, zowel wat betreft het gebouw zelf als de erin aanwezige installaties, neemt continu toe en wordt strenger. De realiteit is dat vele gebouwen niet voldoen aan deze strenge eisen, die in appartementsgebouwen vaak enorme – soms disproportioneel dure – investeringen vergen. Daarom is het wenselijk dat de wetgever bij het uitvaardigen van nieuwe bijzondere wetgeving, steeds aandacht heeft voor de bijzondere context van appartementsgebouwen.
Een derde knelpunt ten slotte is de (externe) financiering van renovatieprojecten. Zo is er nood aan aangepaste bankproducten, specifiek voor het bekostigen van grootschalige werken aan appartementsgebouwen.
Modernisering van de wet op de mede-eigendom?
Op één september van dit jaar zal de nieuwe wet op de mede-eigendom exact vijf jaar in werking zijn. Deze ‘verjaardag’ is voor CIB Vlaanderen een uitgelezen moment om stil te staan bij de implementatie van de wet op het terrein. In de afgelopen vijf jaar hebben de syndici immers heel wat ervaring opgedaan met de praktische toepassing ervan. In de aanloop naar één september heeft CIB Vlaanderen dan ook het initiatief genomen om deze expertise te bundelen in een uitgebreide knelpuntennota. Met het opstellen van deze knelpuntennota werd ook aansluiting gezocht bij de passage in het regeerakkoord over mede-eigendom: “De regering zal een bijzondere opvolging verzekeren in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Daarom zal zij de gevolgen analyseren van de recente wetswijzigingen, deze amenderen of vervolledigen, in overleg met de verschillende actoren uit de sector.”
De knelpuntennota werd ondertussen overgemaakt aan de minister van Justitie. CIB Vlaanderen ziet alvast met belangstelling de reactie van de minister tegemoet.
App leidt u rond in koopwoning
Bron: Trends Moneytalk.be, 20/08/2015
Plots staat in uw favoriete wijk een leuk huis te koop. Wat doet u? U belt naar de vastgoedmakelaar om een bezoek aan het pand te regelen en speurt in afwachting naar meer info op het internet. Ozaam wil dat veranderen.
Via een vijf cijfers tellende code, duidelijk zichtbaar vermeld op het bordje ‘te koop’ of ‘te huur’, vraagt u bij Ozaam meteen foto’s, een beschrijving en de verkoopprijs van het pand op. Al die gegevens krijgt u op uw smartphone. Kortom, een instant virtueel bezoek. Via de app kunt u ook contact opnemen met het vastgoedkantoor en het pand vergelijken met andere aanbiedingen. U geeft een e-mailadres en een telefoonnummer op, dat de vastgoedkantoren nadien kunnen benutten om bijvoorbeeld een echt bezoek te plannen.
Ozaam werd opgericht door de 31-jarige Brusselaars Romain David en Julien Meyers. De app trok in minder dan twee maanden tijd al 3000 gebruikers en 60 vastgoedkantoren over de streep. Een succes dat te danken is aan de ‘kantoorabonnementen’ die variëren van 7 tot 99 euro per maand. Maar ook aan de eenvoud van het systeem, dat de virtuele bezoekers opdeelt in drie categorieën: benieuwd, geïnteresseerd en zéér geïnteresseerd. “En aan het feit dat wij alle panden van een vastgoedkantoor kunnen opnemen in ons aanbod, met als extraatje een dagelijkse update, om te vermijden dat er nog vragen komen over panden die al verkocht zijn of waarop al een optie rust”, aldus Romain David.
Momenteel broeden de twee op een zoekmachine op basis van een gemeente naar keuze. Die zal werken met swiping: met snelle veegbewegingen van de vinger bladert de gebruiker door de resultaten van zijn zoekopdracht. Een systeem dat ook in de vastgoedsector almaar meer opgang maakt.
60 vastgoedkantoren namen al een abonnement op Ozaam voor 7 tot 99 euro per maand.
Olivier Standaert